El mercado del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transición marcado por cambios en las variables económicas que afectan directamente la rentabilidad de los proyectos.
Para comprender mejor este escenario, el Lic. Mauricio Abel Weibel, economista con más de dos décadas de trayectoria en el sector y radicado en Esperanza, provincia de Santa Fe, elaboró el informe “Coyuntura del desarrollo inmobiliario en Esperanza y la región”.
A lo largo de su carrera, Weibel ha estado vinculado activamente al mercado inmobiliario participando en desarrollos de edificios, loteos y proyectos rurales, lo que le permite combinar análisis económico con experiencia concreta en el negocio desarrollador.
En su informe identifica cuatro fuerzas principales que actualmente presionan la rentabilidad del sector.
Dólar estable y costos en aumento
Uno de los factores centrales es el descalce entre ingresos y costos. Mientras los desarrollos inmobiliarios se comercializan mayormente en dólares, gran parte de los costos operativos y de construcción se encuentran pesificados y crecen a un ritmo elevado.
Cuando el dólar se mantiene estable o incluso muestra retrocesos relativos, el costo del metro cuadrado medido en dólares tiende a aumentar, lo que comprime los márgenes de los desarrolladores.
Suba del costo de construcción
La combinación de aumentos en materiales y mano de obra en pesos, junto con un tipo de cambio que no acompaña ese movimiento, provoca que el costo de construcción medido en dólares crezca de manera significativa.
Este fenómeno impacta directamente en los proyectos en ejecución y obliga a revisar las estructuras financieras de los desarrollos.
Valores de venta amesetados
Otro elemento clave es que el mercado comprador se ha vuelto más selectivo.
Con un crédito hipotecario todavía limitado y una demanda más cautelosa, los precios de venta del metro cuadrado se mantienen relativamente estables, lo que genera un escenario en el que los costos aumentan pero los valores de venta no acompañan ese crecimiento.
Proyectos concebidos con costos desactualizados
Muchos desarrollos actuales fueron concebidos bajo un contexto económico distinto, con costos de construcción más bajos o preventas realizadas con valores optimistas.
Hoy esos proyectos enfrentan costos reales muy superiores a los presupuestados originalmente, lo que genera presión financiera para completar las obras.
Un cambio en el paradigma del desarrollo inmobiliario
Durante años, en Argentina predominó la idea de que construir era una forma natural de cobertura frente a la inflación.
El esquema era relativamente previsible: aumentaban los costos de construcción y también los valores del metro cuadrado, lo que permitía sostener o incluso mejorar los márgenes de los desarrolladores.
Sin embargo, según el análisis de Weibel, ese mecanismo hoy se encuentra desacoplado.
Actualmente se observa un escenario donde:
•Los costos de construcción suben con fuerza en pesos
•El dólar permanece estable o con baja relativa
•Los precios de venta tienen poca capacidad de ajuste
•La demanda se vuelve más selectiva
El resultado es que los costos crecen más rápido que los precios de venta, lo que obliga a repensar estrategias de desarrollo y financiamiento.
