El mercado de inmuebles logísticos e industriales en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa una etapa de crecimiento sostenido, con mayor actividad, subas moderadas de precios y cambios estructurales en la demanda. Sin embargo, el fenómeno no responde a una sola causa: la evolución de los valores es resultado de una combinación entre mayor demanda y una oferta que no siempre logra acompañar en calidad y ubicación.

Durante 2025, el sector evidenció una recuperación clara, con niveles de absorción positivos y una reactivación en la ocupación de depósitos. La demanda se consolidó especialmente en el segundo semestre, impulsada por empresas vinculadas a la distribución, el consumo masivo y el comercio electrónico.

Uno de los principales motores de este crecimiento es la expansión del e-commerce y la necesidad de optimizar la logística de última milla. Las compañías buscan cada vez más espacios cercanos a los centros urbanos, con buena conectividad y condiciones técnicas que permitan mejorar la eficiencia operativa. Esto genera una fuerte presión sobre ciertos corredores, especialmente en las inmediaciones de la Ciudad de Buenos Aires.

A este factor se suma una reconfiguración de las cadenas de abastecimiento, donde las empresas priorizan ubicaciones estratégicas y depósitos de mayor calidad. En este contexto, la demanda se concentra en naves industriales modernas, conocidas como clase A, que ofrecen mayor altura, mejores accesos y estándares constructivos superiores. Este cambio en el perfil de la demanda provoca que no todos los activos evolucionen de la misma manera: los inmuebles de mejor calidad son los que registran mayor valorización.

Del lado de la oferta, si bien el mercado muestra un crecimiento en el stock total, este aumento no siempre responde a las necesidades actuales. Una parte importante de los nuevos desarrollos se concentra en la zona norte del conurbano, que ya representa la mayor proporción del inventario logístico del AMBA. En cambio, en áreas clave como la Ciudad de Buenos Aires o algunos corredores del sur, la disponibilidad de espacios es muy limitada.

Además, una proporción creciente de los proyectos se desarrolla bajo la modalidad “build to suit”, es decir, construcciones a medida para un usuario específico que se ocupan antes o al momento de su finalización. Esto reduce la oferta disponible en el mercado abierto y contribuye a sostener la presión sobre los precios.

En este escenario, los valores de alquiler logístico muestran una tendencia alcista, aunque moderada. Los precios promedio se ubican en torno a los 7 a 7,5 dólares por metro cuadrado mensual, con incrementos graduales en los últimos períodos. A diferencia de otros segmentos del real estate, no se observa una suba abrupta, sino un ajuste progresivo, contenido en parte por el ingreso de nuevos desarrollos.

El comportamiento del mercado también varía según la zona. El corredor norte continúa liderando en términos de oferta y demanda, con los valores más altos y mayor desarrollo de parques logísticos. La zona sur, por su parte, muestra un crecimiento sostenido, impulsado por mejoras en infraestructura y mayor absorción reciente. En el oeste, el panorama es más heterogéneo, con submercados que presentan niveles de vacancia más elevados. En tanto, la Ciudad de Buenos Aires prácticamente no cuenta con disponibilidad, lo que refuerza la presión sobre los espacios destinados a logística urbana.

En síntesis, el aumento de los precios en el segmento logístico e industrial no responde exclusivamente a una escasez de oferta ni a un boom aislado de la demanda. El fenómeno se explica por una combinación de factores: un crecimiento real de la demanda, una oferta que no siempre se ajusta en tiempo y forma, y un cambio en el tipo de producto que el mercado requiere.

De este modo, más que una falta de metros cuadrados en términos absolutos, lo que se evidencia es una escasez relativa de espacios adecuados, bien ubicados y con las características técnicas que hoy exige la logística moderna.