Los inversores están retomando protagonismo porque el mercado, tras años de distorsión y cepo, está mostrando señales de reordenamiento macro. La coyuntura presenta una ventana de oportunidad: los precios de los inmuebles —en especial los usados— siguen deprimidos en dólares, pero hay indicios de que ya tocaron piso y en muchos se nota una significativa revalorizacion.

Esto activa el interés de quienes buscan cobertura patrimonial y, sobre todo, rentabilidad futura ante un escenario de liberalización progresiva y potencial recuperación económica.
En este contexto, el inversor racional —el que piensa en términos de incentivos y costo de oportunidad— está priorizando activos reales, sobre todo inmuebles, como refugio frente a la inflación rezagada en dólares y la expectativa de revalorización.

¿Qué decisiones toman?, ¿en qué productos de real estate invierten?

El inversor que entiende el ciclo económico y el ajuste fiscal en curso está apostando a:
Pozo y proyectos en construcción: Aprovechan costos de obra todavía bajos en dólares historicos ajustados por inflacion y se posicionan a valores por debajo del costo de reposición.
Usados con descuento: Especialmente para refacción, con mirada de renta futura o reventa.
Unidades terminadas chicas en zonas consolidadas: Para renta inmediata, aprovechando la escasez de alquileres por falta de crédito.
En general, eligen inmuebles que hoy están subvaluados respecto a su potencial de renta o de revalorización, anticipando un escenario de reacomodamiento.

¿Cómo pueden los desarrolladores sacar provecho de esta situación?

El desarrollador que entiende el nuevo ciclo puede capitalizar tres cosas:
1.⁠ ⁠Acceso a tierra barata: Muchos propietarios aún están “fuera de precio” en terrenos, pero hay otros dispuestos a negociar en función del contexto. Es el momento para cerrar tierra con valores lógicos o en esquemas asociativos.
2.⁠ ⁠Inversor de pozo activo: Hay capital privado buscando protegerse de la inflación, sin alternativas de renta financiera atractiva. El desarrollador que ofrece transparencia, buena reputación y producto rentable puede captar ese capital.
3.⁠ ⁠Construcción a menor costo historico ajustado por inflacion: Los costos de construcción todavía están contenidos en dólares promedios historicos ajustados por inflacion, pero esto no durará indefinidamente. Quien empieza ahora, gana ventaja especialmente por el costo de la tierra que tendera a agotarse y revalorizarse.
El que estructura bien el producto, define rápido y pone manos a la obra, va a captar al comprador que sabe que esta ventana no será eterna.

¿Qué puede ocurrir con los terrenos y los valores tanto en CABA como en AMBA?

En CABA, los valores de terrenos empiezan a mostrar una recuperación selectiva. Las zonas premium ya tienen poco margen de baja, y las zonas emergentes (como Chacarita, Villa Crespo, Parque Patricios, etc.) son foco de nuevos desarrollos.
En el AMBA, la tierra sigue muy barata. Aún hay fuerte dispersión en precios porque muchos propietarios están desconectados del ciclo actual. Pero quienes bajaron a la realidad están vendiendo. En desarrollos suburbanos, hay gran oportunidad para propuestas con buena conectividad y servicios.
A medida que suba la demanda de construcción, la tierra bien ubicada y con normativa clara va a recuperar valor más rápido.

¿Cuánto puede tardar en terminarse el stock de usados y qué consecuencia directa tendrá en el pozo y el terminado?

El stock de usados viene drenando lentamente desde 2023. Si el ritmo de ventas continúa y se normalizan variables macro (levantamiento total del cepo, baja de inflación), el stock ocioso se puede depurar entre 20 y 24 meses.
La consecuencia directa será:
Mayor presión de precios sobre el pozo y el terminado: Al agotarse los usados baratos, el inversor o comprador final buscará opciones nuevas.
Reactivación de obra nueva: El pozo vuelve a ganar protagonismo como alternativa más rentable.
Aumento de costos: Con más demanda de obra, materiales y mano de obra, es probable que los costos de construcción en dólares se ajusten.

Sabiendo que los bancos ya casi no tienen plata, ¿cuándo podría haber un boom de créditos hipotecarios?

Mientras no haya confianza plena en la moneda y en la política monetaria, no habrá boom hipotecario con fondeo bancario tradicional, que requiere un mercado de capitales mas desarrollado donde los bancos puedan fondearse con ahorro institucional de largo plazo.
Lo que sí puede anticipar un ciclo hipotecario son tres elementos:
1.⁠ ⁠Blanqueo o securitización de hipotecas privadas: Si se liberan los incentivos a la emisión de cédulas hipotecarias y se permite canalizar ahorro privado, se puede generar un sistema de crédito paralelo.
2.⁠ ⁠Desregulación y competencia financiera: Si el mercado se liberaliza y se permite que entidades no bancarias ofrezcan productos hipotecarios, el sistema se puede dinamizar.
3.⁠ ⁠Estabilidad macro sostenida: Si el gobierno mantiene la disciplina fiscal, la inflación baja y se consolida una moneda fuerte, aparecerá fondeo a largo plazo.

Conclusión: si bien hay hipotecas y en algun mercado representa una participacion significativa especialmetne en CABA, lo que seria un “boom” hipotecario como en la decada del 90 o algun pais desarrollado no es probable en el corto plazo (6 o 12 meses) , pero podría comenzar entre 24 y 36 meses si el rumbo se sostiene y se generan instrumentos de crédito alternativo.