Costos de construcción en máximos históricos, alquileres turísticos en retirada y una demanda que no para. Carolina Agoni,broker de Century 21 Ferrer en Bariloche, con más de 14 años en el sector, traza un mapa certero del momento actual y dónde están las oportunidades reales. 

Hoy, Agoni, frente a un mercado en transformación, señala con claridad qué cambió, qué oportunidades persisten y cómo leer este momento sin equivocarse. 

Carolina, en los últimos años se habló mucho del crecimiento del mercado inmobiliario en Bariloche. ¿Qué cambios viste recientemente?

La verdad es que en los últimos dos años el mercado inmobiliario en Bariloche cambió muchísimo. Hubo varios factores que impactaron fuerte, principalmente el costo de construcción en Argentina, que hoy se encuentra en uno de los niveles históricos más altos.

En pandemia, construir era realmente una oportunidad. Entre 2020 y 2023, los lotes fueron las estrellas del mercado inmobiliario en Bariloche, con años récord de ventas. Hoy la situación es distinta: la oferta de lotes es menor —aunque hay nuevos loteos en desarrollo— y el costo actual de construir hace que el foco del mercado se haya trasladado hacia las propiedades ya construidas.

Hoy la “estrella” del mercado son los usados, es decir, las propiedades en Bariloche ya terminadas, que además cuentan con todos los servicios, especialmente el gas, que en esta ciudad es un factor clave. Este cambio responde directamente al contexto actual de costos.

Otro punto importante tiene que ver con los desarrollos en pozo. Hace unos años, cuando hablábamos de comprar en pozo, pensábamos en entrar a un valor bajo por metro cuadrado y salir con una ganancia del 20% al 30%, dependiendo del momento de ingreso. Hoy ese concepto cambió.

Actualmente, el negocio en pozo debe entenderse más como una herramienta de financiamiento dentro del mercado inmobiliario en Bariloche. Hoy existen productos con esquemas como un anticipo del 12%, un 8% contra posesión y hasta un 80% financiado en 48 cuotas. Esto representa un cambio importante en la forma de analizar este tipo de inversiones, tanto para desarrolladores como para compradores.

Por otro lado, en los últimos dos años también vimos una baja en la rentabilidad del alquiler turístico en Bariloche, tanto en invierno como en verano. Esto generó que muchas propiedades de segunda residencia, especialmente de categoría, comiencen a salir a la venta, ya que los costos de mantenimiento hoy son más altos que la renta que generan.

Bariloche siempre fue un mercado muy particular, con una demanda fuerte tanto para vivienda como para inversión inmobiliaria, pero en este contexto claramente estamos viendo un reacomodamiento.

¿Qué está pasando hoy con el mercado de alquileres en la ciudad?

Algo muy interesante que está ocurriendo en el mercado de alquileres en Bariloche es que muchos alquileres turísticos se están volcando al mercado permanente.

Esto sucede principalmente porque las temporadas bajas se hicieron más largas o menos rentables para algunos propietarios, lo que los lleva a buscar mayor estabilidad en sus ingresos.

Como resultado, hoy hay mucha más oferta de alquileres permanentes en Bariloche, algo que hace apenas un par de años era muy difícil de encontrar. Este cambio, junto con las modificaciones en la Ley de Alquileres, generó un nuevo escenario.

Actualmente, se observa una mayor variedad de propiedades en alquiler, incluso unidades amobladas y equipadas disponibles para renta permanente. Al mismo tiempo, el aumento de la oferta genera ajustes en los valores, lo que también abre oportunidades para quienes buscan alquilar en Bariloche.

En este contexto, el mercado comienza a equilibrarse, algo que durante mucho tiempo no sucedía, ya que la demanda superaba ampliamente a la oferta.

Para quienes piensan en invertir, ¿Bariloche sigue siendo una plaza atractiva?

Sí, sin dudas. Bariloche sigue siendo una plaza muy interesante para invertir en propiedades. Es un mercado que muchas veces definimos como una especie de “burbuja”, por su comportamiento a lo largo del tiempo.

En más de 14 años de experiencia en el mercado inmobiliario en Bariloche y con más de 2000 operaciones realizadas, no recuerdo un cliente que haya vendido una propiedad por debajo del valor al que la compró.

Recuerdo, por ejemplo, que en 2014 el mercado estaba pesificado y vendimos una casa en $700.000, que en ese momento equivalían a USD 70.000. Hoy es muy difícil encontrar propiedades en Bariloche en ese rango de valor. Lo mismo ocurre con los lotes: en su momento vendimos uno en el km 7 en USD 53.000 y hoy su valor ronda los USD 70.000.

Esto refleja una tendencia sostenida en la valorización de las propiedades en Bariloche.

Además, hay muchos desarrollos inmobiliarios en zonas cercanas al lago y en ubicaciones muy buscadas que siguen generando renta y manteniendo el interés de quienes buscan inversión inmobiliaria en Bariloche.

Pero más allá de los números, hay factores estructurales que siguen sosteniendo la demanda.

Bariloche cuenta con una muy buena conectividad, tanto aérea como terrestre, lo que facilita la llegada de personas de distintos puntos del país y del exterior. A esto se suma el crecimiento de la oferta académica, que hace que cada vez más jóvenes elijan la ciudad para estudiar, generando una demanda constante de alquileres y vivienda.

También es una ciudad con mucha rotación: personas que buscan calidad de vida, contacto con la naturaleza, pero sin resignar oportunidades de desarrollo personal y profesional.

En este sentido, Bariloche también se posiciona como un destino muy atractivo para los llamados “residentes nómades”, personas que trabajan de forma remota y eligen vivir por períodos de tres o cuatro meses en distintos lugares del mundo. Este perfil encuentra en ciudades como Bariloche el equilibrio ideal entre entorno natural, conectividad y calidad de vida.

Todo esto hace que el mercado inmobiliario mantenga una demanda sostenida durante todo el año, reforzando su atractivo como plaza de inversión.

Para cerrar, ¿qué le dirías a alguien que está mirando Bariloche como oportunidad inmobiliaria?

Que es un mercado que siempre vale la pena analizar. Bariloche combina paisaje, turismo internacional, calidad de vida y una demanda constante, lo que hace que el mercado inmobiliario siga teniendo movimiento incluso en contextos cambiantes.

Como en cualquier inversión, lo importante es analizar bien el producto, la ubicación y el objetivo de la inversión. Pero sin dudas, invertir en Bariloche sigue siendo una oportunidad con muchísimo potencial para quienes entienden el momento del mercado.

Para quienes están evaluando invertir en Bariloche

El mercado no espera a que el momento sea perfecto. Y Bariloche, en particular, tiene una historia de no dar segundas chances al mismo precio.

Hoy el escenario cambió ya que hay más oferta, nuevos perfiles de demanda y esquemas de financiamiento que antes no existían. Eso no significa que cualquier decisión sea buena sino que, significa que quien llega con información y criterio tiene más herramientas que nunca para tomar una decisión inteligente.

Estudiantes, profesionales, inversores tradicionales,  todos están eligiendo Bariloche por razones distintas, y todos están empujando la misma demanda. Esa convergencia no es casualidad. Es la señal más clara de que esta ciudad tiene recorrido por delante.

Invertir  no es comprar un metro cuadrado. Es entrar a un mercado que, en 14 años de historia reciente, no registró una sola operación en pérdida. El paso siguiente es simple: explorar con buena información, acompañado por alguien que lo conozca de adentro.