El Senado aprobó el proyecto denominado Inocencia Fiscal II por 44 votos contra 23. Al 28 de septiembre todavía restan la promulgación, publicación en el Boletín Oficial y reglamentación. Por lo tanto, sus nuevas protecciones no deben considerarse plenamente operativas hasta que se complete ese proceso.

La Nación

La modificación más importante para el mercado inmobiliario es el tratamiento de los fondos no declarados utilizados para comprar propiedades.

Con el régimen anterior, una persona podía utilizar fondos y limitar determinados reclamos de ARCA sobre su origen, pero subsistía la posibilidad de que el organismo considerara que esos dólares ya integraban el patrimonio del contribuyente en ejercicios anteriores y reclamara retroactivamente Bienes Personales.

La nueva norma introduce una ficción legal: los fondos utilizados se considerarían incorporados al patrimonio en la fecha de la compra. De esa manera, ARCA no podría presumir que esos mismos fondos estaban en poder del contribuyente durante períodos fiscales anteriores para exigir Bienes Personales retroactivo.

Qué no significa

No constituye una autorización general para comprar cualquier inmueble con dinero sin justificar. Tampoco elimina:

• Los controles de la UIF.
• Las obligaciones del escribano.
• La prevención del lavado de activos.
• Los reportes de operaciones sospechosas.
• El análisis individual de la situación fiscal del comprador.

En operaciones inmobiliarias relevantes, el escribano sigue siendo sujeto obligado y debe verificar la información correspondiente. La nueva ley dispone que la UIF adecue su normativa dentro de los 15 días hábiles posteriores a la publicación, pero el alcance concreto dependerá de esa reglamentación.

Por eso, la sanción mejora la seguridad tributaria, pero todavía no resuelve completamente la trazabilidad exigida para instrumentar la operación.

Plazo relevante

Algunas protecciones alcanzarían los fondos invertidos hasta el 31 de diciembre de 2027.

Ese horizonte podría generar una ventana temporal de demanda: personas con ahorros fuera del sistema podrían decidir transformarlos en inmuebles antes del vencimiento.

No obstante, no alcanza con “anotarse” y comprar. El régimen exige condiciones personales y fiscales. Está orientado principalmente a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en Ganancias que opten por el régimen simplificado y cumplan con sus presentaciones y pagos.

Cada situación deberá analizarse individualmente.

Impacto inmobiliario posible

Si la reglamentación resulta clara, podrían beneficiarse especialmente:

• Departamentos destinados a renta.
• Unidades terminadas y escriturables.
• Locales y oficinas pequeñas.
• Cocheras y activos de fácil administración.
• Propiedades entre US$100.000 y US$300.000.
• Compra de varias unidades por un mismo inversor.

Los desarrollos en pozo podrían captar parte de esos fondos, aunque habrá que determinar qué fecha y documentación se consideran suficientes para acreditar la inversión: reserva, boleto, integración al fideicomiso, posesión o escritura.

Estrategia recomendada

Conviene preparar desde ahora un circuito específico:

1. Evaluación tributaria del comprador.
2. Revisión antilavado y documental.
3. Selección de inmuebles terminados o jurídicamente instrumentables.
4. Intervención temprana del escribano.
5. Transferencia bancaria y trazabilidad del pago.
6. Conservación de todo el legajo de la operación.