Durante la última semana, la cantidad de bancos que redujeron las tasas de sus créditos hipotecarios UVA pasó de diez a trece. El 7,5% anual se consolidó como una nueva referencia del mercado, aunque algunas entidades ofrecen condiciones inferiores.

Banco Ciudad ofrece una tasa del 6,5% para primera vivienda

Banco Ciudad presenta una tasa del 6,5% anual para la compra de primera vivienda en CABA, aunque bajo requisitos específicos.

Entre las principales condiciones se encuentran:

• Inmueble de hasta 80 m².
• Valor máximo aproximado de US$2.280 por m².
• Financiación de hasta $150 millones.
• Plazo de hasta 25 años.
• Relación cuota-ingreso máxima del 25%.

Para un préstamo de $100 millones, la cuota inicial informada ronda los $658.000, lo que exige ingresos familiares demostrables cercanos a $2,63 millones mensuales.

Banco Nación ofrece una tasa del 6,7%, mientras que ICBC se ubica en 6,9%. Otras entidades se posicionaron alrededor del 7,5% anual.

Fuente: La Nación

El aporte del FGS detrás de la reducción de tasas

Detrás de esta reducción generalizada aparece la primera adjudicación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS): $200.000 millones distribuidos entre trece bancos.

Las entidades cuentan con 120 días para aplicar esos recursos a préstamos hipotecarios de al menos 15 años, con un máximo de 150.000 UVA y una tasa que no puede superar el 7,5%.

El mecanismo reduce considerablemente la diferencia que existía entre las tasas ofrecidas por bancos públicos y privados.

Según los datos citados, la brecha promedio de tasas pasó de aproximadamente 5,9 puntos porcentuales a solamente 0,8 puntos.

Esto genera un escenario más homogéneo y aumenta la competencia entre entidades por captar a los potenciales tomadores de crédito.

Por qué todavía no aumentan las escrituras hipotecarias

La reducción de tasas es una condición importante, pero no alcanza por sí sola para generar un aumento inmediato de las escrituras hipotecarias.

Persisten al menos cuatro obstáculos:

1. Ingresos formales insuficientes para afrontar la cuota correspondiente al monto solicitado.
2. Ahorro previo necesario para cubrir la parte del valor de la propiedad que el banco no financia.
3. Propiedades con problemas documentales o de tasación que dificultan la aprobación del crédito.
4. Demoras entre la aprobación del préstamo y la escrituración.

A esto se suma una característica central de los créditos UVA: la cuota inicial puede resultar accesible, pero se actualiza de acuerdo con la evolución de la inflación y de la UVA.

Por eso, el comprador debe analizar no solamente cuánto pagará al comienzo, sino también su capacidad de acompañar la evolución futura de la cuota.

Lectura para brokers: el crédito puede ampliar el ticket

Para los brokers inmobiliarios, la recuperación del crédito puede generar operaciones nuevas y también destrabar negociaciones que quedaron frenadas por diferencias de precio.

Un comprador que dispone de US$100.000 de ahorro podría acceder, por ejemplo, a una propiedad de US$130.000 o US$140.000 si logra financiar el saldo mediante un crédito hipotecario.

Esto permite ampliar el valor de la operación entre 30% y 40% respecto del capital disponible inicialmente.

El crédito también puede permitir que el vendedor mantenga un precio razonable sin depender de una reducción agresiva del valor de publicación.

La precalificación pasa a ser clave

En este contexto, una de las tareas más importantes para el broker es precalificar al comprador antes de iniciar una negociación sobre una propiedad concreta.

Conocer de antemano:

• cuánto puede financiar;
• qué cuota puede afrontar;
• qué ingresos necesita demostrar;
• cuánto capital propio tiene disponible;
• qué bancos puede utilizar; y
• qué tipo de propiedad cumple con los requisitos del crédito

permite evitar negociaciones que luego no llegan a concretarse.

La oportunidad no está solamente en conseguir una tasa más baja, sino en conectar rápidamente a compradores que pueden financiarse con propiedades que realmente cumplen las condiciones para ser hipotecadas.