CABA y la provincia de Buenos Aires aumentaron sus escrituras durante septiembre. Sin embargo, ambas jurisdicciones continúan por debajo de los niveles de 2025 y la recuperación hipotecaria todavía es incompleta.

El mercado inmobiliario cerró septiembre con una señal positiva: tanto la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como la provincia de Buenos Aires registraron un crecimiento mensual de las compraventas y de las operaciones con hipoteca.

Sin embargo, los datos requieren una lectura cuidadosa. La actividad muestra una mejora respecto de los niveles registrados durante el segundo trimestre de 2026, aunque todavía no recuperó plenamente el volumen alcanzado en 2025. En otras palabras, estamos frente a una recuperación desde los mínimos recientes, pero aún no ante un nuevo ciclo expansivo consolidado.

CABA: el mejor mes del año

Durante septiembre se firmaron en la Ciudad de Buenos Aires 6.612 escrituras de compraventa, un 9,2% más que las 6.055 registradas en agosto.

Fue el cuarto mes consecutivo de crecimiento y el mejor resultado mensual de 2026. La evolución desde mayo muestra con claridad la recuperación de la actividad.

Escrituras en CABA durante 2026:

• Mayo: 5.435.
• Junio: 5.990.
• Julio: 6.051.
• Agosto: 6.055.
• Septiembre: 6.612.

Entre mayo y septiembre, la cantidad mensual de escrituras aumentó aproximadamente un 21,7%.

Sin embargo, septiembre todavía quedó un 5,5% por debajo del mismo mes de 2025, cuando se habían realizado 6.998 operaciones. En el acumulado de los primeros nueve meses de 2026 se registraron 48.195 compraventas, un 2,7% menos que las 49.546 del mismo período del año anterior.

La conclusión es relevante: la actividad porteña se aproxima al volumen de operaciones de 2025, a pesar de contar con un mercado hipotecario menos dinámico que el del año pasado.

Esto sugiere la existencia de una base de demanda que continúa operando mediante ahorros, venta de otra propiedad, ayuda familiar, capital propio o esquemas de financiación privada.

Provincia: recuperación sostenida, pero más rezagada

La provincia de Buenos Aires registró 12.971 escrituras en septiembre, un 6% más que las 12.233 de agosto. Fue el quinto mes consecutivo de recuperación desde los niveles mínimos registrados durante la primera parte del año.

Escrituras en la provincia de Buenos Aires durante 2026:

• Mayo: 9.068.
• Junio: 10.702.
• Julio: 12.177.
• Agosto: 12.233.
• Septiembre: 12.971.

Entre mayo y septiembre, el volumen mensual creció aproximadamente un 43%. No obstante, septiembre todavía quedó alrededor de un 10% por debajo de las 14.366 operaciones realizadas en igual mes de 2025.

La recuperación provincial es significativa si se considera el punto de partida, pero mantiene una brecha interanual mayor que la de CABA: mientras la Ciudad registra una caída del 5,5%, la provincia se encuentra aproximadamente un 10% por debajo de los niveles de septiembre del año pasado.

Entre los factores que pueden explicar estas diferencias se encuentran los ingresos de los compradores, el acceso al crédito, la ubicación de los inmuebles, la liquidez de los activos y la capacidad de completar el precio con fondos propios.

La Plata aparece entre los partidos con mayor volumen de compraventas de la provincia, junto con otros centros urbanos relevantes. Sin embargo, para evaluar su desempeño específico resulta necesario contar con información desagregada que permita distinguir entre operaciones de vivienda, inversión, lotes e inmuebles comerciales.

Hipotecas: cuatro meses de recuperación

El cambio más interesante aparece en el crédito hipotecario.

En CABA se formalizaron 1.256 escrituras con hipoteca durante septiembre, frente a las 1.059 de agosto. El crecimiento mensual fue del 18,6%.

La recuperación desde mediados de año resulta significativa.

Hipotecas en CABA durante 2026:

• Junio: 765 operaciones, equivalentes al 12,8% de las compraventas.
• Julio: 959 operaciones, equivalentes al 15,8%.
• Agosto: 1.059 operaciones, equivalentes al 17,5%.
• Septiembre: 1.256 operaciones, equivalentes al 19%.

En septiembre, casi una de cada cinco compraventas porteñas se realizó con financiamiento hipotecario.

A pesar de esta evolución positiva, las hipotecas todavía quedaron un 15,5% por debajo de septiembre de 2025. En el acumulado de enero a septiembre se firmaron 7.426 actos con hipoteca, un 31,4% menos que los 10.827 registrados durante el mismo período del año anterior.

La Ciudad presenta, entonces, dos velocidades: mientras las ventas totales se encuentran apenas un 2,7% por debajo de 2025, las hipotecas acumulan una caída superior al 31%.

Esta diferencia evidencia que el mercado logró sostener buena parte de su actividad gracias a compradores que no dependieron exclusivamente del sistema bancario.

Provincia: el crédito también se recupera

En la provincia de Buenos Aires se firmaron 1.823 hipotecas durante septiembre, un 11,9% más que las 1.629 de agosto.

La participación del crédito sobre el total de las compraventas también mejoró progresivamente.

Hipotecas en la provincia de Buenos Aires durante 2026:

• Mayo: 910 operaciones, equivalentes al 10% de las compraventas.
• Junio: 1.226 operaciones, equivalentes al 11,5%.
• Julio: 1.450 operaciones, equivalentes al 11,9%.
• Agosto: 1.629 operaciones, equivalentes al 13,3%.
• Septiembre: 1.823 operaciones, equivalentes al 14,1%.

La participación hipotecaria creció más de cuatro puntos porcentuales desde mayo, aunque continúa por debajo del 17% registrado en septiembre de 2025. En términos interanuales, la cantidad de hipotecas provinciales todavía presenta una caída aproximada del 25%.

La tendencia es favorable, pero el crédito conserva un peso menor en la provincia que en CABA: representa el 14,1% de las compraventas, frente al 19% de la Ciudad.

¿Por qué crecen ahora las hipotecas?

La recuperación del financiamiento responde a una combinación de factores que pueden contribuir a reactivar la demanda.

Entre ellos se encuentran la evolución de las tasas ofrecidas por algunas entidades, la disponibilidad de fondeo, las condiciones de los préstamos, el regreso de compradores que habían postergado sus decisiones y una mayor coordinación entre bancos, inmobiliarias y escribanías para procesar las operaciones.

También influye la relación entre los ingresos de los compradores y el precio de las propiedades, que en muchos casos continúa expresado en dólares.

A esto se suma un factor temporal: la aprobación bancaria, la tasación, la revisión de títulos y la preparación de la escritura pueden demandar varias semanas. Por eso, parte de los créditos gestionados durante agosto o septiembre puede aparecer en las estadísticas notariales de los meses siguientes.

No obstante, el crecimiento de las escrituras hipotecarias no garantiza por sí solo una expansión sostenida del crédito. Para determinar si la recuperación se consolida, será necesario observar la evolución de las tasas, los requisitos de acceso, los montos prestados y la cantidad de nuevos préstamos otorgados.

Qué significa para compradores, brokers y desarrolladores

Para los compradores, el crédito vuelve a ser una alternativa concreta, aunque todavía no está al alcance de todos. La relación entre cuota e ingresos, el anticipo disponible y la documentación del inmueble continúan siendo barreras importantes para una parte de la demanda.

Para los brokers inmobiliarios, el principal desafío consiste en transformar las consultas por propiedades aptas para crédito en compradores efectivamente precalificados.

No alcanza con promocionar un inmueble como «apto crédito»: es necesario verificar que cuente con escritura, planos, estado parcelario y demás documentación compatible con los requisitos de la entidad financiera.

En paralelo, aparecen oportunidades para las hipotecas privadas y los sistemas de financiación entre particulares, conocidos como peer-to-peer (P2P). Estas herramientas pueden complementar al financiamiento bancario en situaciones en las que:

• El préstamo hipotecario no cubre la totalidad del precio.
• El comprador necesita completar una parte del anticipo.
• Se requiere un crédito puente para concretar la operación.
• El inmueble o el perfil del comprador no encajan inicialmente en los requisitos bancarios.
• Las partes necesitan mayor flexibilidad contractual.

Para los desarrolladores, la recuperación hipotecaria abre una posibilidad todavía incipiente: vincular la financiación ofrecida durante la obra con un crédito de largo plazo a partir de la entrega o de un determinado avance del proyecto.

Este esquema podría facilitar la transición entre la financiación directa del desarrollador y el crédito bancario, ampliando las alternativas para los compradores y reduciendo la necesidad de mantener financiamiento propio durante períodos prolongados.

Un mercado que mejora, pero continúa siendo selectivo

Los números de septiembre son positivos, pero no deben interpretarse como una recuperación automática de todos los segmentos inmobiliarios.

CABA muestra mayor profundidad de mercado, liquidez y participación hipotecaria. La provincia crece desde un nivel más bajo, pero mantiene una brecha interanual mayor.

Dentro de esta última, ciudades como La Plata presentan realidades muy diferentes según la zona, la tipología, el estado de conservación y el precio de cada inmueble.

En este contexto, las propiedades correctamente valuadas, con buena documentación y posibilidades de financiación tienen mejores condiciones para reducir sus tiempos de comercialización. En cambio, los inmuebles sobrevaluados, con problemas documentales o que requieren inversiones importantes para su adaptación pueden continuar acumulando meses de publicación.

La recuperación de la actividad no elimina la necesidad de una estrategia comercial precisa. Por el contrario, en un mercado que todavía no crece de manera homogénea, la valuación, la presentación del inmueble y la capacidad de estructurar una operación viable adquieren mayor importancia.

Perspectivas para el cierre de 2026

La evolución de octubre, noviembre y diciembre permitirá determinar si septiembre fue un buen mes aislado o el comienzo de una fase de recuperación más sostenida.

Entre los indicadores que convendrá seguir se encuentran:

1. La capacidad de CABA para mantener un volumen superior a las 6.500 escrituras mensuales.
2. La posibilidad de que la provincia de Buenos Aires supere de manera consistente las 13.000 operaciones mensuales.
3. La evolución de la participación hipotecaria, con especial atención a la posibilidad de superar el 20% en CABA y el 15% en la provincia.
4. La transformación de la disponibilidad de fondeo en nuevos préstamos efectivamente otorgados.
5. La sostenibilidad del crédito en función de las tasas, los ingresos de los hogares y la relación entre cuota e ingresos.

La conclusión, por ahora, es clara: las compraventas se recuperan y las hipotecas crecen a un ritmo superior al del mercado general, pero ambas variables todavía se encuentran en una etapa de normalización.

No estamos frente a una explosión de precios ni ante un boom inmobiliario homogéneo. Estamos frente a un mercado más activo, con mayor participación del financiamiento y mejores oportunidades para quienes saben identificar la demanda efectiva.

En esta nueva etapa, la correcta valuación, la documentación y la capacidad de estructurar cada operación serán factores determinantes para concretar negocios.