Lendar e Innova Hipotecaria consolidan un mercado de préstamos entre privados que ya concreta alrededor de 150 hipotecas por mes. No reemplazan al crédito bancario tradicional, pero están capturando operaciones que los bancos no pueden resolver por tiempos, montos, plazos o requisitos.

Por Diego Álvarez Espín.

El mercado hipotecario argentino está dejando de ser exclusivamente bancario. Mientras las entidades financieras buscan reactivar sus líneas UVA con nuevo fondeo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), las plataformas de hipotecas entre particulares comienzan a ocupar un espacio propio.

Lendar e Innova Hipotecaria estarían concretando conjuntamente alrededor de 150 operaciones mensuales, según información suministrada por las compañías. Anualizado, ese ritmo representaría aproximadamente 1.800 nuevas hipotecas privadas por año.

La cifra todavía no permite afirmar que el modelo peer-to-peer (P2P) supera a los bancos en el mercado hipotecario general. Sí demuestra, en cambio, que dejó de ser una solución marginal y comienza a consolidarse como un canal de financiamiento inmobiliario.

La pregunta ya no es solamente si los préstamos entre privados pueden competir con las hipotecas bancarias, sino qué necesidades están resolviendo, qué oportunidades abren para los operadores inmobiliarios y hasta dónde puede escalar este modelo.

Dos mercados hipotecarios diferentes

La comparación entre bancos y plataformas P2P debe realizarse con cuidado, porque no ofrecen exactamente el mismo producto.

Los bancos buscan financiar una proporción importante del valor de la vivienda durante plazos de 15, 20 o 30 años. Las hipotecas privadas suelen financiar una parte menor del precio durante períodos más cortos, con cuotas pactadas generalmente en dólares.

Característica	Crédito bancario UVA	Hipoteca P2P
Moneda de referencia	Pesos ajustados por UVA	Generalmente dólares
Plazo	15 a 30 años	Habitualmente, entre 1 y 10 años
Porcentaje financiable	Puede alcanzar el 70% u 80%	Generalmente, entre el 20% y el 50%
Ajuste	UVA más tasa de interés	Tasa pactada, generalmente en dólares
Evaluación	Bancaria y estandarizada	Individual, con análisis de la capacidad de pago y la garantía
Tiempo de respuesta	Variable; puede demorar meses	Puede resolverse en pocos días
Principal ventaja	Plazo largo y financiación de una parte importante de la vivienda	Velocidad y flexibilidad
Principal riesgo	Descalce entre la evolución de la UVA y los ingresos	Descalce entre los ingresos del deudor y una deuda en dólares

Lendar informa públicamente préstamos desde US$10.000, por hasta el 35% del valor de la propiedad y a plazos de entre 12 y 60 meses. Las tasas publicadas comienzan en el 9,5% nominal anual en dólares y aumentan según el plazo. La plataforma comunica una respuesta dentro de los siete días hábiles posteriores a la presentación de la documentación.

Por su parte, Innova Hipotecaria ofrece financiación de hasta el 50% del valor de la propiedad, con plazos que pueden alcanzar los cinco años.

Estas condiciones muestran que el P2P no intenta necesariamente sustituir una hipoteca bancaria a 30 años. Su ventaja competitiva aparece en otro lugar: resolver la diferencia financiera que impide cerrar una operación inmobiliaria.

La escala alcanzada por las hipotecas privadas

Según información atribuida a ambas compañías, hacia agosto de 2026 se aproximaban conjuntamente a las 3.200 hipotecas gestionadas desde el inicio de este modelo en 2017.

Su propuesta mantiene una característica central del sistema: el inversor no entrega simplemente su dinero a una plataforma para que esta lo administre, sino que participa en una operación respaldada por una garantía hipotecaria constituida sobre el inmueble del tomador, de acuerdo con la estructura de cada préstamo.

Las empresas estarían alcanzando actualmente unas 150 operaciones mensuales. Si ese ritmo se mantuviera durante doce meses, el mercado podría movilizar los siguientes volúmenes:

Ticket hipotecario promedio	Capital mensual	Capital anualizado
US$25.000	US$3,75 millones	US$45 millones
US$35.000	US$5,25 millones	US$63 millones
US$50.000	US$7,50 millones	US$90 millones

Estas cifras son escenarios estimativos, no montos efectivamente informados por las compañías. Su objetivo es dimensionar el potencial económico de alcanzar 1.800 operaciones anuales.

La escala todavía es reducida frente al sistema bancario, pero resulta significativa para un segmento que ofrece financiación alternativa y opera con una lógica diferente de la intermediación financiera tradicional.

¿Realmente les están ganando terreno a los bancos?

La respuesta es: sí, en determinados segmentos; todavía no, en el mercado total.

Como referencia, durante agosto de 2026 se formalizaron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires 1.059 escrituras con hipoteca. Las 150 operaciones mensuales atribuidas a las plataformas privadas equivaldrían aproximadamente al 14% de esa cantidad.

Sin embargo, esta comparación no representa una participación de mercado estricta. Las operaciones P2P tienen un alcance geográfico más amplio, mientras que las 1.059 escrituras corresponden exclusivamente a CABA y pueden incluir distintas clases de acreedores.

En volumen financiero, los bancos siguen teniendo una capacidad muy superior. En septiembre de 2026 habrían desembolsado préstamos UVA por un equivalente cercano a US$280 millones, aunque el volumen fue aproximadamente un 21% inferior al registrado en septiembre de 2025.

Además, el programa de fondeo del FGS ya adjudicó $400.000 millones para impulsar nuevas hipotecas bancarias.

El avance del P2P, sin embargo, no debe medirse solamente por el capital prestado. También importa la cantidad de operaciones que logra completar o rescatar.

Las plataformas privadas pueden resultar especialmente competitivas cuando:

• El comprador necesita financiar solamente entre el 20% y el 40% del precio.
• Tiene patrimonio y capacidad de pago, pero no encuadra en la evaluación bancaria.
• Necesita escriturar antes de vender otro inmueble.
• Sus ingresos son variables o difíciles de demostrar mediante los criterios tradicionales.
• La operación no puede esperar los plazos de aprobación de un banco.
• El destino es un lote, local, oficina, depósito u otro activo que no califica fácilmente para una hipoteca residencial.
• Se necesita capital para ampliar, refaccionar o terminar una obra.
• El vendedor acepta financiar una parte del precio mediante una garantía hipotecaria.

Más que disputarle al banco la hipoteca tradicional, el P2P está desarrollando un segmento de financiación que históricamente tuvo pocas alternativas.

La ventaja decisiva: financiar la brecha

En numerosas operaciones, el comprador dispone del 60%, 70% u 80% del precio. No necesita financiar el valor completo del inmueble, sino cubrir una diferencia.

Ese faltante puede resultar insuficiente o demasiado atípico para justificar un proceso bancario, pero alcanza para impedir la compraventa.

Pensemos en un comprador interesado en una propiedad de US$150.000 que dispone de US$110.000 y necesita financiar los US$40.000 restantes.

Sin crédito, la operación puede caerse o el comprador puede verse obligado a negociar una reducción importante del precio. Con una hipoteca privada, en cambio, podría completar la compra, escriturar y devolver el capital durante el plazo acordado.

En este segmento, la velocidad tiene valor económico.

Una respuesta en siete o diez días puede resultar más conveniente que una tasa menor ofrecida por un banco cuya aprobación definitiva requiere dos o tres meses, especialmente cuando existe una oportunidad de compra que no puede esperar.

El préstamo privado permite, así, convertir una limitación financiera puntual en una operación inmobiliaria concreta.

Qué cambia para inmobiliarias y brokers

La hipoteca P2P transforma al financiamiento en una herramienta de cierre comercial.

El broker deja de limitarse a vincular al comprador con el vendedor. También puede identificar la estructura financiera necesaria para hacer posible la operación.

Las principales aplicaciones son:

Aumentar el poder de compra. Una persona que dispone de US$80.000 puede acceder a una propiedad de US$100.000 o US$110.000, siempre que la financiación, sus ingresos y la garantía resulten adecuados.

Evitar descuentos agresivos. El propietario no necesita reducir necesariamente el precio porque el comprador tiene un faltante de fondos.

Resolver operaciones encadenadas. Un comprador puede adquirir una propiedad antes de vender otro inmueble y cancelar posteriormente el préstamo, si las condiciones contractuales y su capacidad financiera lo permiten.

Mejorar la rotación del inventario. Las propiedades que quedan fuera del alcance de los compradores de contado pueden incorporar demanda financiada.

Captar nuevas exclusivas. La posibilidad de acercar una alternativa de financiación constituye un servicio diferencial frente a otras inmobiliarias.

Financiar activos no residenciales. Locales, oficinas, terrenos y depósitos suelen tener una oferta bancaria más limitada que las viviendas destinadas a residencia permanente.

La oportunidad es particularmente relevante en operaciones en las que falta menos del 30% del precio. Allí, una hipoteca privada puede transformar una negociación estancada en una escritura.

Para aprovecharla, las inmobiliarias necesitan conocer las condiciones de los prestamistas, identificar anticipadamente a los compradores que podrían calificar y verificar que el inmueble sea apto para constituir la garantía.

Por qué un inversor acepta financiar

Del otro lado de la operación aparece un inversor que busca obtener una renta en dólares respaldada por una garantía real.

En lugar de comprar un departamento para alquilar, afrontar gastos de mantenimiento y administrar una relación locativa, puede otorgar un préstamo y recibir cuotas periódicas.

La hipoteca se constituye sobre un inmueble cuyo valor debe guardar una relación prudente con el capital prestado.

El modelo puede combinar distintas características:

• Flujo periódico en dólares.
• Tasa pactada durante el plazo del préstamo.
• Garantía hipotecaria individualizada.
• Relación conservadora entre el préstamo y el valor del inmueble.
• Posibilidad de diversificar el capital entre varias operaciones.
• Recuperación periódica de capital e intereses.

Para determinados inversores, esta alternativa puede resultar atractiva porque permite participar del mercado inmobiliario sin adquirir directamente una propiedad para alquilar.

Sin embargo, la garantía reduce el riesgo, pero no lo elimina.

Ante un incumplimiento, ejecutar una hipoteca puede exigir tiempo, gastos judiciales y capacidad de gestión. También existen riesgos de valuación, documentación, iliquidez y concentración.

La calidad del sistema depende de cuatro factores fundamentales: una tasación prudente, un estudio de títulos correcto, una evaluación realista de la capacidad de pago y una relación razonable entre el préstamo y el valor de la garantía.

Por eso, la rentabilidad anunciada no debería analizarse de manera aislada. También deben evaluarse el riesgo de incumplimiento, los costos operativos, los plazos de recuperación y las condiciones jurídicas de cada operación.

Bancos y P2P pueden complementarse

El crecimiento del crédito bancario no necesariamente perjudica a las plataformas privadas.

Los bancos pueden financiar el tramo principal y de largo plazo de una compra. El P2P puede resolver una diferencia de precio, un crédito puente o una necesidad de liquidez transitoria.

También puede financiar al comprador mientras espera una aprobación bancaria, aunque esa estrategia requiere considerar cuidadosamente el costo del préstamo y el riesgo de que la financiación posterior no se concrete.

En determinados casos podría darse la siguiente secuencia:

1. El comprador obtiene una hipoteca privada para cerrar rápidamente la operación.
2. Regulariza sus ingresos, documentación o situación patrimonial, cuando corresponda.
3. Solicita posteriormente un crédito bancario de largo plazo.
4. Si obtiene la aprobación, utiliza los fondos para cancelar la hipoteca privada, de acuerdo con las condiciones contractuales.

La refinanciación bancaria nunca debe presentarse como garantizada. Dependerá de las condiciones crediticias, la tasación del inmueble y las políticas vigentes al momento de solicitar el nuevo préstamo.

La complementariedad entre ambos sistemas puede ampliar las alternativas de financiación disponibles, pero exige que el comprador evalúe desde el inicio su capacidad para afrontar la deuda incluso si la refinanciación no resulta posible.

El verdadero límite del P2P

El principal desafío para las plataformas no parece estar únicamente en encontrar tomadores de crédito, sino también en conseguir un volumen estable y creciente de inversores dispuestos a financiar nuevas operaciones.

Para pasar de 150 a 300 o 500 hipotecas mensuales, será necesario desarrollar una estructura capaz de aumentar la oferta de capital sin deteriorar los criterios de evaluación del riesgo.

Entre los principales desafíos se encuentran:

Incorporar inversores institucionales. Fondos y otros participantes profesionales podrían aportar capital y continuidad al sistema.

Estandarizar contratos y procesos. Una documentación homogénea y procedimientos claros de evaluación pueden reducir costos y tiempos de originación.

Diversificar las carteras. La distribución del capital entre distintas hipotecas puede reducir la exposición a incumplimientos individuales, sin eliminar los riesgos del conjunto.

Desarrollar un mercado secundario. La posibilidad de transferir participaciones o créditos bajo estructuras jurídicas adecuadas podría mejorar la liquidez para los inversores.

Integrar a los actores del sector. Escribanías, tasadores, inmobiliarias y estudios jurídicos pueden contribuir a simplificar el proceso de originación y formalización.

Mejorar la información estadística. La publicación de indicadores verificables sobre mora, recupero y rendimiento permitiría evaluar la calidad del modelo.

Articularse con el mercado de capitales. Nuevos instrumentos podrían facilitar el ingreso de inversores y ampliar la capacidad de financiación.

La transparencia será determinante para consolidar el sector. La cantidad de operaciones constituye un indicador relevante, pero debe complementarse con información sobre capital prestado, relación préstamo-valor, morosidad, ejecuciones, cancelaciones anticipadas y rentabilidad efectiva.

El crecimiento sostenible dependerá de la capacidad de las plataformas para combinar agilidad comercial con una adecuada gestión del riesgo crediticio y jurídico.

Conclusión: una nueva herramienta para concretar operaciones inmobiliarias

Las hipotecas P2P todavía no desplazan a los bancos en el financiamiento masivo de viviendas. Las entidades tradicionales disponen de mayor escala, plazos más largos y capacidad para financiar una proporción superior del valor del inmueble.

Sin embargo, Lendar e Innova Hipotecaria comienzan a ganar terreno allí donde la banca presenta mayores limitaciones: operaciones urgentes, montos intermedios, activos no tradicionales, ingresos difíciles de encuadrar y compradores que solamente necesitan completar una parte del precio.

Alcanzar 150 hipotecas mensuales constituye una señal relevante. Indica que el préstamo entre privados dejó de ser una excepción y comienza a comportarse como una categoría propia dentro del mercado inmobiliario argentino.

Para las inmobiliarias, representa una herramienta adicional para ampliar la demanda y cerrar operaciones que, de otro modo, podrían quedar paralizadas. Para los inversores, ofrece una alternativa de financiación respaldada por garantías reales, aunque con riesgos que deben evaluarse rigurosamente.

El banco seguirá siendo fundamental para financiar la vivienda a largo plazo. El P2P, en cambio, puede convertirse en una herramienta complementaria para que más operaciones lleguen a la escritura.

La oportunidad no consiste necesariamente en reemplazar el crédito bancario, sino en financiar las operaciones que hoy quedan fuera de su alcance y ampliar, de esa manera, el mercado inmobiliario.