Claves del desarrollo inmobiliario premium en un mercado más exigente
Entrevista a Agustín Fernandez. Contador y socio de Gesbell, desarrolladora inmobiliaria premium.
Qué factores definen hoy un proyecto de alta gama, cómo incide la planificación financiera en su viabilidad y por qué la ubicación sigue siendo el criterio determinante para inversores y compradores.
- ¿Qué características definen hoy a un desarrollo inmobiliario premium más allá del precio?
Hoy lo “premium” lo define la propuesta integral. Un desarrollo de estas características en el mercado de City Bell y Gonnet a mi criterio debe combinar:
- Ubicación estratégica cerca de las plazas y centro de City Bell
- Diseño arquitectónico con identidad y escala adecuada al entorno
- Calidad constructiva real (materiales nobles, de buena calidad, tecnología, seguridad)
- Amenities pensadas para el estilo de vida actual (espacios verdes, piscina, SUM, seguridad inteligente)
- Baja densidad y privacidad
El diferencial hoy está en la experiencia de vivir el proyecto, no solo en habitarlo. El cliente premium busca calidad de vida, no solo categoría.
- ¿Cómo influye la planificación financiera y fiscal en la viabilidad de un proyecto inmobiliario?
La planificación financiera y fiscal es determinante. En Argentina, donde el contexto es cambiante, la estructura del negocio debe ser sólida desde el inicio.
Un proyecto requiere:
- Estructuración financiera eficiente (mix entre capital propio y venta)
- Proyección de costos realista con márgenes de contingencia
- Estrategia fiscal clara para optimizar carga impositiva
- Flujo de fondos cuidadosamente planificado
Un error en esta etapa puede comprometer rentabilidad o plazos. Para mi, el desarrollo empieza en el Excel antes que en el terreno.
- ¿Qué variables analizás antes de decidir invertir en un nuevo desarrollo?
Evaluamos cuatro grandes variables:
- Ubicación (no solo la zona, sino la cuadra y el entorno inmediato)
- Demanda real del segmento objetivo
- Incidencia del valor de la tierra en el producto final
- Velocidad probable de absorción del mercado
En City Bell, por ejemplo, analizamos si el perfil comprador es residente permanente, inversor o migración de otras zonas. Cada público requiere un producto distinto.
- ¿Cómo ves la demanda del segmento premium en el contexto económico actual?
El segmento premium suele comportarse de manera diferente al mercado masivo. En contextos de volatilidad, el ladrillo de calidad funciona como reserva de valor.
En plazas consolidadas como City Bell, notamos:
- Compradores más selectivos y exigentes
- Mayor exigencia en calidad y terminaciones
La demanda existe, pero el producto debe estar muy bien conceptualizado.
- ¿Qué recomendaciones darías a inversores que buscan ingresar al desarrollo inmobiliario?
Tres recomendaciones clave:
- No subestimar la planificación financiera
- Asociarse con equipos técnicos y comerciales con experiencia comprobable
- Priorizar ubicación
El desarrollo inmobiliario no es solo construir: es gestionar riesgo.
- Si tuvieras que definir un criterio clave para elegir un buen proyecto, ¿cuál sería y por qué?
El criterio clave es la ubicación con proyección sostenida en el tiempo.
Un buen proyecto puede mejorar su diseño, su comercialización o su estrategia financiera. Pero una mala ubicación no se corrige.
En desarrollos premium, la tierra lo es todo: determina el público, el precio, la velocidad de venta y el posicionamiento de marca. Por eso, antes de pensar en arquitectura, pensamos en dónde y para quién estamos desarrollando.
