En un contexto donde la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios se encuentra bajo presión, entender cómo se compone el valor del metro cuadrado en pozo se volvió clave para evaluar la viabilidad de nuevos proyectos. Un reciente análisis elaborado por Santiago Vitali, fundador de De.De. – Desarrollamos Desarrolladoras, aporta una radiografía actualizada de los costos que explican el precio final de una obra desde su etapa inicial.

Según el relevamiento, basado en proyectos estándar en la Ciudad de Buenos Aires y con precios de referencia de ZonaProp, el valor del m² en pozo se ubicó en USD 3.139 a enero de 2026, con ponderaciones que pueden variar levemente según la incidencia del terreno y el tipo de desarrollo.

El desglose muestra que la mayor parte del valor del metro cuadrado se explica por tres componentes principales:

•Mano de obra: 24%

•Terreno: 22%

•Materiales: 19%

Estos ítems concentran casi dos tercios del costo total del desarrollo, reflejando el fuerte impacto de la dinámica salarial, el valor del suelo urbano y la evolución de los insumos de la construcción.

En un segundo nivel aparecen:

•Margen del desarrollador: 10%

•Impuestos: 7%

•Administración: 6%

•Proyecto: 5%

•Servicios: 4%

•Comercialización: 3%

El dato más relevante es la compresión del margen, que hoy representa apenas una décima parte del valor del m², confirmando lo que muchos desarrolladores vienen señalando: construir es cada vez menos rentable si no se ajusta con precisión la ecuación económica.

Menos lanzamientos, menos referencia de costos

Vitali advierte que, al reducirse la cantidad de nuevos proyectos, muchos actores del mercado pierden referencias actualizadas de costos reales. La operatoria diaria suele mantener los datos vigentes, pero cuando se corta la cadena de lanzamientos y pasa el tiempo, algunas incidencias dejan de reflejar el escenario actual.

“No hay dos desarrollos iguales”, aclara el especialista, y remarca que las ponderaciones pueden variar según ubicación, escala y tipo de producto. Sin embargo, la tendencia general funciona como una regla rápida de análisis, útil para evaluar en qué punto se encuentra un proyecto antes de avanzar.

La importancia del análisis de factibilidad

Si bien estos porcentajes permiten una primera aproximación, tanto ZonaProp como De.De. coinciden en que ningún desarrollo debería avanzar sin un análisis de factibilidad económico-financiero detallado, que contemple costos, tiempos, precios de venta y escenarios alternativos.

En un mercado donde el crédito, los precios y los costos aún buscan un nuevo equilibrio, la factibilidad vuelve a ser la piedra angular de todo proyecto inmobiliario, especialmente en etapas de pozo.