El Gobierno nacional volvió a instalar en la agenda pública la posibilidad de avanzar con una profunda desregulación del mercado inmobiliario. Según trascendió, el proyecto que impulsaría el ministro Federico Sturzenegger sería enviado al Congreso en junio y tendría como ejes centrales la eliminación de la matrícula obligatoria, la flexibilización de los honorarios profesionales, la apertura a nuevos actores y la modernización de los procesos vinculados a la compraventa, alquiler y escrituración de inmuebles. Medios como Infobae, La Nación y El Día informaron que la iniciativa busca reducir costos de intermediación, remover barreras de entrada y aumentar la competencia en el sector.

Desde una mirada económica, el punto de partida es atendible: todo mercado necesita revisar sus costos, sus rigideces y sus barreras de ingreso. Si una regulación encarece artificialmente una operación, limita la oferta de servicios o impide que nuevos modelos de negocio compitan, el resultado puede ser menos eficiencia, menos innovación y mayores costos para compradores, vendedores, propietarios e inquilinos. La propia agenda oficial de desregulación apunta a identificar normas que funcionen como barreras de entrada, distorsionen precios o restrinjan la oferta de bienes y servicios.

En ese sentido, la eliminación de honorarios mínimos obligatorios podría tener un efecto positivo: permitir que las comisiones sean pactadas libremente entre las partes. Un propietario, un comprador o un inquilino deberían poder conocer de antemano qué servicio reciben, cuánto cuesta y qué responsabilidades asume quien interviene. La competencia por precio, calidad, tecnología, alcance comercial y eficiencia puede mejorar el funcionamiento del mercado.

Pero la competencia no debe confundirse con desprotección. En economía existe un problema central en este tipo de operaciones: la asimetría de información. Quien compra, vende o alquila una propiedad no siempre tiene los conocimientos técnicos, jurídicos, registrales, fiscales y comerciales para evaluar adecuadamente la operación. Un inmueble suele representar el principal patrimonio de una familia o de una empresa. Por eso, bajar costos no puede implicar bajar controles.

Desde el punto de vista jurídico, el debate es todavía más delicado. Actualmente, distintas jurisdicciones regulan el ejercicio del corretaje inmobiliario. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley 2340 exige estar habilitado e inscripto en la matrícula correspondiente para ejercer la actividad; además, contempla requisitos como título universitario o terciario, domicilio legal, seguro de caución o garantía real y juramento profesional.

En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 también exige título universitario de martillero y corredor público e inscripción en un Colegio Departamental para ejercer la profesión. La misma normativa asigna a los colegios funciones de registro, control y disciplina profesional, e incluso prevé sanciones para quienes ejerzan actos propios de la actividad sin título o autorización correspondiente.

Por eso, cualquier reforma nacional deberá resolver con precisión un punto clave: cómo compatibilizar la desregulación con las competencias provinciales y locales en materia de ejercicio profesional, policía administrativa, defensa del consumidor y control de matrículas. Una ley mal diseñada puede terminar judicializada, generar incertidumbre y producir el efecto contrario al buscado: más informalidad, más litigios y menos previsibilidad.

Como abogado, considero que la matrícula no debe ser vista únicamente como una barrera de entrada. También puede funcionar como un mecanismo de responsabilidad. El problema no es la existencia de reglas, sino si esas reglas son razonables, proporcionales, transparentes y útiles para proteger al ciudadano. El desafío consiste en separar la regulación necesaria de la regulación corporativa. No es lo mismo exigir idoneidad, responsabilidad patrimonial y deberes profesionales que imponer costos desmedidos, cupos cerrados u honorarios rígidos.

Desde la mirada del corredor inmobiliario, también hay que decirlo con claridad: una operación inmobiliaria no se reduce a “mostrar una propiedad”. El corredor serio analiza títulos, verifica legitimación, evalúa documentación, coordina reservas, negocia condiciones, previene conflictos, asesora sobre valores de mercado, detecta inconsistencias y acompaña una operación que puede involucrar ahorros de toda una vida. El valor profesional no está en la matrícula como credencial formal, sino en la capacidad real de brindar seguridad, transparencia y resultado.

Ahora bien, el sector inmobiliario tampoco puede negarse a discutir sus propias rigideces. La tecnología, la firma digital, los portales, los sistemas de tasación, la tokenización, la inteligencia artificial, las visitas virtuales y los modelos de comercialización colaborativa ya modificaron el mercado. Pretender que nada cambie sería un error estratégico. Los colegios profesionales deberían liderar una modernización inteligente, no limitarse a defender el statu quo.

Los aspectos positivos del proyecto, entonces, pueden resumirse en cuatro puntos: mayor competencia, posibilidad de reducción de comisiones, ingreso de nuevos actores y modernización de procesos. Si la reforma logra eliminar costos innecesarios, simplificar trámites y ampliar la oferta de servicios, puede beneficiar al consumidor y dinamizar un mercado que necesita volumen, crédito y previsibilidad.

Los aspectos negativos o riesgos también son claros: informalidad, fraude, pérdida de controles profesionales, litigiosidad, publicidad engañosa, captación irregular de clientes y operaciones realizadas por personas sin solvencia técnica ni responsabilidad patrimonial. Los colegios de martilleros y corredores han advertido justamente sobre el riesgo de “desprofesionalización” en una actividad que involucra decisiones patrimoniales sensibles.

La solución no debería ser una falsa disyuntiva entre mercado libre o mercado corporativo. El camino más razonable es un sistema mixto: libertad de honorarios, apertura a nuevos modelos de negocio, eliminación de cargas innecesarias, pero con estándares mínimos de idoneidad, registro público, responsabilidad civil, información clara al consumidor, seguros obligatorios y sanciones efectivas ante malas prácticas.

En conclusión, la desregulación inmobiliaria puede ser una oportunidad si se la piensa como modernización. Pero puede transformarse en un problema si se la implementa como desprotección. La Argentina necesita un mercado inmobiliario más dinámico, competitivo y accesible; pero también necesita operaciones seguras, profesionales responsables y consumidores protegidos.

La pregunta no debería ser si hay que regular o desregular. La verdadera pregunta es qué regulación agrega valor y cuál solamente encarece, bloquea o protege privilegios. Allí estará la diferencia entre una reforma seria y una liberalización improvisada.