Casi seis millones de hogares presentan algún tipo de déficit habitacional y 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años todavía no lograron emanciparse. Los datos del nuevo Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina permiten dimensionar un problema que requiere mucho más que construir viviendas.

Durante décadas, cuando se habló de déficit habitacional en la Argentina, la discusión tendió a reducirse a una pregunta: ¿cuántas viviendas faltan construir?

Los nuevos datos del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA) muestran que el problema es bastante más complejo.

Actualmente, el 40,3% de los hogares argentinos presenta algún tipo de déficit habitacional, lo que representa casi seis millones de hogares. Pero una de las conclusiones más interesantes del relevamiento es que no todos esos hogares necesitan una vivienda nueva.

De hecho, alrededor de cuatro millones podrían mejorar significativamente sus condiciones habitacionales mediante ampliaciones, refacciones o acceso a servicios e infraestructura.

Esto cambia sustancialmente la forma de pensar el problema.

No todo déficit implica construir una vivienda nueva

Una vivienda puede existir y, sin embargo, no resolver adecuadamente la necesidad habitacional de una familia.

Puede faltar una habitación. Puede no tener acceso adecuado al agua o a los desagües. Puede necesitar una mejora estructural. Puede encontrarse en un entorno vulnerable o requerir una ampliación.

Los datos presentados por el Observatorio muestran precisamente esta diversidad.

Entre las situaciones relevadas aparecen viviendas que necesitan mejoras o ampliaciones, hogares con dificultades de acceso a servicios básicos y propiedades ubicadas en zonas inundables o próximas a basurales. En la información presentada durante el lanzamiento del Observatorio, el 21% de los hogares necesitaba mejoras o ampliaciones, el 7% presentaba problemas relacionados con servicios básicos y el 9,7% estaba afectado por condiciones desfavorables del entorno.

Por eso, probablemente uno de los principales aportes de esta nueva medición sea distinguir entre déficit cuantitativo y déficit cualitativo.

Una parte del problema necesita construcción.

Otra necesita inversión.

Y para esa inversión también hace falta financiamiento.

El problema de fondo: financiar el acceso

Argentina ha discutido durante años quién debe construir viviendas.

Tal vez deberíamos comenzar a discutir con la misma intensidad cómo financiamos a las personas para que puedan acceder a ellas, construirlas, ampliarlas o mejorarlas.

Porque cuando no existe financiamiento de largo plazo, prácticamente todas las alternativas dependen del ahorro previo.

Para comprar una vivienda hay que haber acumulado previamente buena parte de su valor.

Para construir ocurre algo parecido.

Y para ampliar o mejorar una propiedad, muchas familias también necesitan disponer previamente del capital.

Ese sistema inevitablemente excluye a una parte importante de la población.

El Observatorio plantea justamente que la solución habitacional debe vincularse mucho más profundamente con el sistema financiero y con el mercado de capitales. El crédito hipotecario es una parte de esa solución, pero no la única: también se necesita financiamiento para ampliaciones, refacciones, infraestructura y producción de nuevas viviendas.

El verdadero desafío, entonces, es desarrollar un ecosistema de financiamiento habitacional.

Crédito hipotecario bancario.

Hipotecas privadas.

Mercado de capitales.

Financiamiento de desarrolladores.

Créditos para construcción.

Préstamos para ampliación y refacción.

Y mecanismos eficientes de financiamiento de infraestructura.

No existe una única herramienta capaz de resolver un problema de esta magnitud.

La generación que no logra emanciparse

Hay además otro dato que debería preocupar especialmente al mercado inmobiliario.

En Argentina viven aproximadamente siete millones de personas de entre 25 y 35 años y 2,5 millones, alrededor del 37%, todavía viven en el hogar de sus padres o abuelos.

No estamos necesariamente frente a personas sin vivienda.

Estamos frente a personas que no pueden generar una nueva demanda habitacional.

Es una diferencia importante.

Un joven que continúa viviendo con sus padres no aparece necesariamente como alguien que necesita una vivienda nueva desde el punto de vista tradicional. Sin embargo, probablemente constituiría un nuevo hogar si tuviera ingresos, crédito o condiciones de alquiler suficientes para hacerlo.

El dato se vuelve todavía más significativo cuando se observa que el 52% de los hogares encabezados por personas de entre 25 y 34 años presenta déficit habitacional, mientras que entre los mayores de 65 años ese porcentaje baja al 31%.

Existe, por lo tanto, una fuerte dimensión generacional del problema.

Y también una enorme demanda inmobiliaria potencial contenida.

Si las condiciones económicas mejoran y el crédito vuelve a desarrollarse de manera sostenida, una parte importante de esa población podría ingresar al mercado prácticamente al mismo tiempo.

La pregunta para el sector inmobiliario y para los desarrolladores es inevitable:

¿Tenemos preparada la oferta que esa nueva demanda necesitaría?

El alquiler también es acceso a la vivienda

Existe además otro cambio conceptual importante.

Acceder a una vivienda no significa necesariamente ser propietario.

Alquiler, propiedad y financiamiento forman parte de un mismo sistema habitacional.

Los estudios presentados por el Observatorio muestran incluso que los hogares inquilinos registran menores niveles de déficit que los propietarios en determinadas mediciones. La existencia de un mercado de alquiler dinámico amplía las posibilidades de elección y facilita la movilidad de las familias.

Por eso resulta importante abandonar la idea de que existe una única forma deseable de acceso.

Una persona puede alquilar durante una etapa de su vida, comprar posteriormente mediante crédito, ampliar esa vivienda años después e incluso volver a alquilar cuando cambien sus necesidades.

Un mercado habitacional eficiente debería permitir todas esas alternativas.

¿Cuántas viviendas hacen falta?

Cuando se suman las necesidades estrictamente habitacionales, el allegamiento y la demanda potencial de jóvenes que todavía no pudieron emanciparse, el Observatorio estima que Argentina necesita alrededor de 2,5 millones de viviendas nuevas.

Es una cifra enorme.

Pero debe interpretarse correctamente.

No significa que la solución consista simplemente en que el Estado construya 2,5 millones de viviendas.

Argentina produce aproximadamente 200.000 viviendas nuevas por año y, según lo señalado durante la presentación del Observatorio, alrededor del 80% de esa producción proviene del sector privado.

Por eso cualquier solución sostenible necesariamente deberá involucrar simultáneamente al sector privado, al sistema financiero, al mercado de capitales y al Estado en su rol de generar infraestructura, reglas y condiciones que permitan incrementar la oferta.

De una política de vivienda a una política de acceso

Quizás allí se encuentre el principal cambio de enfoque.

La discusión no debería ser solamente cómo construir más viviendas, sino cómo lograr que más personas puedan acceder a mejores soluciones habitacionales.

Para algunos significará comprar.

Para otros alquilar.

Para otros construir.

Para otros ampliar una vivienda existente.

Y para millones de hogares significará simplemente poder financiar una mejora, una habitación adicional o una conexión a servicios.

El nacimiento del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, presentado oficialmente durante BATEV 2026 y continuador de más de cinco décadas de experiencia de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, aporta algo indispensable para esa discusión: datos.

Porque antes de diseñar soluciones hay que comprender exactamente cuál es el problema.

Y los primeros números muestran algo bastante claro:

Argentina no enfrenta solamente un déficit de viviendas. Enfrenta un déficit de acceso, de financiamiento y de mecanismos capaces de transformar capacidad de pago futura en vivienda presente.

Probablemente allí esté una de las claves para comenzar a resolver un problema que lleva décadas esperando soluciones.