Argentina consiguió algo que parecía imposible hace apenas unos años: que el crédito hipotecario volviera. El próximo desafío es más complejo. Hay que evitar que sea otro ciclo pasajero y construir un sistema capaz de financiar cada vez más viviendas, compradores y proyectos.

Durante muchos años hablar de crédito hipotecario en Argentina era hablar prácticamente de algo que no existía.

Entre 2019 y 2023 se registraron, en promedio, apenas 4.700 nuevos deudores hipotecarios por año. Para la dimensión del mercado inmobiliario argentino, era un número prácticamente testimonial.

La situación comenzó a cambiar en 2024 y tomó verdadera dimensión durante 2025.

Ese año se incorporaron aproximadamente 43.000 nuevos deudores hipotecarios y el sistema alcanzó alrededor de 180.000 tomadores.

El crédito había vuelto.

Y con él quedó demostrado algo importante: el problema argentino no era la inexistencia de demanda de financiamiento. El problema era la inexistencia de una oferta de crédito suficientemente accesible y de largo plazo.

Cuando apareció, miles de familias estuvieron dispuestas a utilizarla.

Ahora comienza una segunda etapa.

Ya no alcanza con celebrar que volvió el crédito.

Hay que lograrlo, sostenerlo y aumentarlo.

2026 encendió una señal

Durante 2026 el crédito hipotecario no desapareció, pero claramente perdió velocidad.

Los datos del Banco Central muestran 2.430 nuevos deudores en enero, 1.885 en febrero, 2.392 en marzo y 1.534 en abril.

La desaceleración respecto del ritmo alcanzado durante 2025 resulta evidente.

Y los datos de escrituras muestran el mismo fenómeno.

En CABA, por ejemplo, las compraventas acumuladas durante los primeros siete meses de 2026 prácticamente igualan las del año anterior, con una caída de apenas 1,8%.

Sin embargo, las operaciones hipotecarias caen alrededor del 36% interanual.

Es una señal que merece atención.

El mercado inmobiliario continúa funcionando. El crédito hipotecario, en cambio, está perdiendo participación.

El desafío consiste en evitar que esta desaceleración termine convirtiéndose nuevamente en una interrupción.

Argentina ya vivió demasiadas veces la misma historia: aparece el crédito, crece rápidamente y posteriormente desaparece.

Esta vez deberíamos intentar construir algo diferente.

El Banco Nación fue fundamental, pero no puede hacerlo solo

El Banco Nación tuvo un papel extraordinariamente importante en la recuperación del crédito.

En enero de 2026 llegó a concentrar, según información de la propia entidad, el 96% de las nuevas hipotecas otorgadas por el sistema financiero. Con el posterior regreso de algunos bancos privados, su participación se habría ubicado alrededor del 84%.

Que exista una institución dispuesta a sostener el financiamiento hipotecario es una excelente noticia.

Pero semejante concentración también permite identificar uno de los problemas.

Un verdadero mercado hipotecario no puede depender de una sola entidad.

Necesitamos al Banco Nación.

Pero necesitamos también bancos provinciales, bancos privados, entidades financieras y mercado de capitales compitiendo por prestar.

Porque la competencia no solamente aumenta la cantidad de dinero disponible.

Genera mejores tasas.

Más plazos.

Distintos porcentajes de financiación.

Productos para diferentes perfiles.

Y, fundamentalmente, más personas capaces de acceder al crédito.

La tasa determina quién entra y quién queda afuera

Cuando hablamos de tasas hipotecarias solemos analizar cuánto termina pagando el tomador.

Pero existe una consecuencia todavía más importante.

La tasa determina el ingreso necesario para calificar.

Tomemos un ejemplo.

Para un crédito UVA a 20 años financiando el 75% de una vivienda, pasar de una TNA del 6,70% al 9,06% provoca un incremento promedio de aproximadamente 19,3% en la cuota inicial.

Si el banco admite que la cuota represente como máximo el 25% del ingreso familiar, significa que el ingreso necesario para acceder también aumenta aproximadamente 19%.

Esto cambia completamente el tamaño del mercado.

Para una vivienda cercana a USD 98.000 en Caballito, la cuota inicial considerada pasa aproximadamente de $842.000 a más de $1 millón, según la tasa utilizada.

Para una propiedad cercana a USD 123.000 en Palermo, pasa aproximadamente de $1,06 millones a $1,26 millones.

No estamos hablando solamente de pagar más.

Estamos hablando de personas que con determinada tasa califican y que, unos puntos más arriba, quedan afuera del sistema.

Por eso bajar el costo del financiamiento no es únicamente una cuestión financiera.

Es una política de ampliación del mercado hipotecario.

El gran problema es financiar préstamos a 20 o 30 años

Acá llegamos probablemente al corazón del problema.

¿Cómo puede un banco prestar durante 20 o 30 años si gran parte del dinero que recibe permanece depositado durante períodos muchísimo más cortos?

El crédito hipotecario necesita fondeo de largo plazo.

Durante la primera etapa de recuperación, los bancos pudieron originar créditos y mantener esas hipotecas dentro de sus propios balances.

Eso permitió volver a poner en funcionamiento el sistema.

Pero difícilmente alcance para construir un mercado hipotecario verdaderamente masivo.

Si queremos multiplicar el crédito necesitamos multiplicar las fuentes de capital que lo financian.

Del ahorro al crédito hipotecario

Argentina posee una característica paradójica.

Tenemos una enorme cantidad de ahorro privado y, simultáneamente, muy poco crédito de largo plazo.

El desafío consiste en construir los instrumentos capaces de conectar ambos mundos.

Una posibilidad es la securitización de hipotecas.

El mecanismo conceptualmente es sencillo.

Un banco origina créditos hipotecarios.

Agrupa una determinada cantidad de esos préstamos bajo criterios homogéneos.

Los transforma en activos financieros que pueden ser adquiridos por inversores.

Y recupera capital para volver a prestar.

De esa manera, el crédito deja de depender exclusivamente del balance del banco que lo originó.

El mercado de capitales comienza a financiar al mercado inmobiliario.

En febrero de 2025, la Comisión Nacional de Valores dio un paso importante en esta dirección mediante la creación de un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios.

Es exactamente el tipo de infraestructura financiera que Argentina necesita desarrollar.

El crédito no debería terminar en la vivienda terminada

Existe además otro enorme universo por desarrollar.

Gran parte de la producción inmobiliaria argentina se comercializa desde el pozo o durante la construcción.

Sin embargo, el crédito hipotecario tradicional históricamente estuvo mucho más orientado hacia el inmueble terminado y escriturable.

Tenemos que unir esos dos mundos.

La hipoteca divisible, junto con nuevos mecanismos para financiar unidades en construcción, puede convertirse en una herramienta extraordinariamente importante.

Porque financiar únicamente la demanda de viviendas existentes tiene un límite.

Si además financiamos la construcción, el crédito puede impulsar simultáneamente:

demanda + inversión + construcción + empleo + nueva oferta inmobiliaria.

El financiamiento deja entonces de ser solamente una herramienta para comprar viviendas.

Se convierte también en una herramienta para producirlas.

El tercer jugador: el capital privado

Existe además un segmento que recién comienza a desarrollarse y que puede complementar al sistema bancario.

Son las hipotecas privadas y los modelos P2P.

Por un lado existen ahorristas e inversores con capital que buscan rentabilidad.

Por otro, compradores, empresarios, desarrolladores y propietarios que necesitan financiamiento y poseen inmuebles capaces de garantizarlo.

No necesariamente compiten con los bancos.

Cumplen funciones diferentes.

Un banco probablemente sea mucho más eficiente financiando una vivienda familiar durante 20 o 30 años.

El capital privado puede ser especialmente competitivo en créditos puente, capital empresario, desarrollos inmobiliarios o tomadores que poseen suficiente patrimonio pero no encajan dentro de los parámetros estandarizados del sistema bancario.

Por eso el futuro probablemente no sea bancos o P2P.

Será:

bancos + mercado de capitales + capital privado + desarrolladores.

Cuantas más fuentes de financiamiento existan, mayor profundidad tendrá el mercado.

También hay que reducir tiempos y costos

Pero conseguir dinero no alcanza.

Una hipoteca requiere tasaciones, análisis crediticio, estudio de títulos, escribanos, registros, seguros, documentación y numerosos procedimientos administrativos.

Cada demora tiene un costo.

Cada costo adicional termina reflejándose de alguna manera en la tasa, en los gastos de originación o en las condiciones que enfrenta el tomador.

Por eso una verdadera política hipotecaria debería analizar el proceso completo:

desde que una persona solicita el crédito hasta que la hipoteca queda constituida e inscripta.

Digitalización.

Tasaciones más eficientes.

Procesos registrales ágiles.

Documentación estandarizada.

Información compartida.

Menores costos de originación.

El objetivo debería ser sencillo:

hacer cada vez más fácil prestar y cada vez más fácil tomar crédito.

El crédito transforma ahorro futuro en vivienda presente

Existe finalmente una razón económica y social mucho más profunda para desarrollar este mercado.

Una familia puede tener capacidad para pagar mensualmente una vivienda durante 20 años y, al mismo tiempo, no tener ninguna posibilidad de ahorrar previamente USD 100.000 mientras paga alquiler, educación, alimentos y todos sus gastos cotidianos.

Sin crédito, debe acumular primero el capital.

Con crédito puede utilizar su capacidad futura de ahorro para acceder hoy al inmueble.

Ese es el verdadero poder económico del financiamiento hipotecario.

Permite separar el momento en que una persona genera el ahorro del momento en que necesita utilizar la vivienda.

Lograrlo, sostenerlo y aumentarlo

Argentina ya superó la primera prueba.

Logramos que volviera el crédito hipotecario.

La segunda consiste en sostenerlo.

Para eso necesitamos estabilidad macroeconómica, salarios capaces de acompañar las cuotas, seguridad jurídica y condiciones financieras previsibles.

Pero existe una tercera etapa todavía más ambiciosa:

aumentarlo.

Para conseguirlo necesitamos más bancos prestando, mayor competencia, fondeo de largo plazo, securitización, mercado de capitales, hipotecas privadas, financiamiento P2P, hipotecas divisibles, crédito para unidades en construcción y procesos mucho más eficientes.

El desafío ya no consiste simplemente en recuperar lo que alguna vez tuvimos.

Consiste en construir un verdadero mercado hipotecario argentino.

Un mercado en el que financiar una propiedad deje de ser una excepción y pase a formar parte habitual de una operación inmobiliaria.

Porque un mercado inmobiliario moderno no puede depender exclusivamente del ahorro acumulado previamente por los compradores.

Necesita crédito.

Argentina consiguió recuperarlo.

Ahora tenemos que lograr algo mucho más difícil: que no vuelva a desaparecer y que cada año pueda llegar a más personas.

Lograrlo fue el primer paso.

Sostenerlo y aumentarlo es el desafío que sigue.