El Gobierno destinará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad para ampliar el fondeo de los bancos. El programa busca aumentar la oferta de créditos hipotecarios, reducir las tasas y alcanzar a unas 17.000 familias.

Por Diego Álvarez Espín

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció este 26 de agosto un nuevo programa destinado a ampliar el crédito hipotecario en la Argentina. La medida contempla la colocación de hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad —administrado por la ANSES— en depósitos a plazo fijo UVA constituidos en entidades financieras.

No se trata de créditos otorgados directamente por el Estado. El mecanismo consiste en proporcionarles a los bancos fondos ajustables por inflación y de mayor plazo, con la condición de que sean utilizados para financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

La medida procura atacar uno de los principales obstáculos estructurales del sistema hipotecario argentino: el descalce de plazos.

Los bancos reciben buena parte de sus depósitos a 30, 60 o 90 días, pero deben financiar viviendas durante 15, 20 o 30 años. Resulta muy difícil construir un mercado hipotecario profundo cuando los recursos disponibles son de corto plazo y los préstamos que deben otorgarse tienen vencimientos de varias décadas.

El programa no elimina completamente ese descalce, pero aporta una fuente de financiamiento real y más previsible para las entidades.

Cómo funcionará el programa

El monto total previsto será de $2 billones, que se irá colocando mediante licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. La primera convocatoria fue anunciada para la próxima semana.

Los bancos podrán competir por esos fondos mediante dos alternativas:

•⁠ ⁠Un depósito a un año, ajustado por UVA más una tasa mínima del 2,50%.
•⁠ ⁠Un depósito a cinco años, ajustado por UVA más una tasa mínima del 4,50%.

Cada entidad podrá recibir como máximo el 20% del monto ofrecido en cada licitación y tendrá un plazo de 90 días para destinarlo al otorgamiento de créditos hipotecarios.

A cambio de este fondeo, los préstamos deberán cumplir determinadas condiciones:

•⁠ ⁠Tasa máxima de UVA más 7,50%.
•⁠ ⁠Plazo mínimo de 15 años.
•⁠ ⁠Monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito.
•⁠ ⁠Destino exclusivo a primera vivienda.
•⁠ ⁠Aplicación a compra, construcción, ampliación o refacción.

Los bancos continuarán evaluando los ingresos y antecedentes de los solicitantes y asumirán el riesgo crediticio de cada operación. Es decir, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad no comprará las hipotecas ni responderá por los incumplimientos de los deudores. El detalle oficial del programa fue publicado por el Ministerio de Economía⁠.

Un ejemplo concreto

El Gobierno presentó como ejemplo la compra de una propiedad valuada en aproximadamente USD 106.667.

Si el banco financiara el 75% del precio, el crédito sería equivalente a unos USD 80.000. A 25 años y con una tasa de UVA más 7%, la cuota inicial estimada sería de aproximadamente $865.000.

Para mantener una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería acreditar ingresos netos cercanos a $3,46 millones mensuales.

El ejemplo permite advertir las dos caras del programa. Por un lado, genera una nueva posibilidad de acceso para hogares con ingresos formales que pueden pagar una cuota, pero no cuentan con el capital necesario para adquirir una vivienda al contado. Por otro, la exigencia de ingresos y de ahorro previo continuará dejando afuera a una parte importante de la población.

El crédito hipotecario amplía el mercado, pero no reemplaza la necesidad de estabilidad económica, empleo formal y capacidad de ahorro.

El verdadero impacto sobre el mercado inmobiliario

Desde la perspectiva inmobiliaria, la medida es positiva porque incorpora demanda solvente. Una persona que anteriormente tenía capacidad de pago mensual, pero carecía del capital suficiente, puede transformarse en compradora mediante el crédito.

El programa podría alcanzar a alrededor de 17.000 familias, aunque la cantidad definitiva dependerá del monto promedio de los préstamos y de la participación de los bancos. No existe un cupo fijo de beneficiarios.

Su impacto deberá analizarse en distintas dimensiones.

En primer lugar, debería aumentar la cantidad de operaciones financiadas. Esto favorecerá especialmente al mercado de primera vivienda y a las propiedades usadas de valores medios, donde existe una mayor cantidad de compradores que pueden complementar sus ahorros con una hipoteca.

En segundo lugar, el límite de tasa de UVA más 7,50% podría aumentar la competencia entre entidades. Actualmente, varias líneas hipotecarias se ubican alrededor de UVA más 9% o incluso por encima de ese nivel. Un menor componente de tasa permite reducir la cuota inicial y, por lo tanto, el ingreso requerido para calificar.

En tercer lugar, el crédito puede acortar los plazos de comercialización de determinados inmuebles y mejorar la liquidez del mercado. Para el propietario, esto significa contar con una demanda más amplia. Para el comprador, implica poder anticipar el acceso a la vivienda en lugar de esperar muchos años para reunir el precio completo.

Pero existe un cuarto efecto que no debería ignorarse: si la oferta de viviendas no responde con la misma velocidad que la demanda, una parte del nuevo financiamiento puede trasladarse a los precios.

El crédito no crea automáticamente más viviendas. Primero aumenta la capacidad de compra. Por eso resulta fundamental que esta política se acompañe con financiamiento para desarrolladores, reducción de costos regulatorios, mayor disponibilidad de suelo y reglas que faciliten la construcción.

Una oportunidad para la construcción y el desarrollo

El anuncio hipotecario se complementa con las recientes medidas que permiten ampliar el financiamiento en dólares a empresas vinculadas con actividades inmobiliarias y de construcción.

La combinación es conceptualmente correcta: financiar la demanda mediante hipotecas y, al mismo tiempo, facilitar recursos para que los desarrolladores puedan aumentar la oferta.

Si solo se estimula la demanda, el resultado puede ser un incremento de precios sobre un inventario limitado. Si también se financia la construcción, el crédito puede convertirse en nuevas viviendas, actividad económica y empleo.

La construcción tiene, además, un importante efecto multiplicador. Moviliza mano de obra, materiales, transporte, servicios profesionales, comercio y equipamiento. Por eso la recuperación del crédito hipotecario excede ampliamente al sector inmobiliario.

Argentina todavía parte de niveles muy bajos

El stock de crédito hipotecario argentino representa aproximadamente el 2% del PBI. En Chile alcanza cerca del 27% y en economías desarrolladas puede superar el 50%.

Esta comparación muestra la enorme distancia que todavía existe, pero también el potencial de crecimiento.

La Argentina no necesita únicamente un programa puntual de créditos. Necesita reconstruir un sistema de ahorro y financiamiento de largo plazo. Para ello hacen falta estabilidad monetaria, seguridad jurídica, respeto por los contratos y ausencia de intervenciones que alteren retroactivamente las condiciones pactadas.

Ningún mercado hipotecario puede desarrollarse si los depositantes no confían en mantener sus ahorros dentro del sistema, si los bancos no pueden proyectar a largo plazo o si los contratos crediticios quedan sometidos permanentemente a cambios regulatorios.

Una señal favorable, pero no una solución definitiva

El programa anunciado representa una señal concreta y favorable. Introduce $2 billones de fondeo específico, establece condiciones previsibles y procura resolver parcialmente una restricción real de los bancos.

Sin embargo, su dimensión todavía es limitada frente a las necesidades habitacionales del país y su éxito dependerá de la participación efectiva de las entidades, de la reglamentación y de la velocidad con la que los fondos se conviertan en créditos otorgados.

También será necesario observar si el límite de UVA más 7,50% resulta suficientemente atractivo para los bancos considerando el costo del fondeo, el riesgo y los gastos operativos.

La primera licitación será una prueba importante. Allí podrá comprobarse cuánto interés existe entre las entidades y qué tramo de financiamiento prefieren: el plazo de un año o el de cinco años. Los propios bancos recibieron favorablemente la orientación del programa, aunque señalaron que todavía esperan conocer la reglamentación completa. TN informó sobre esa primera reacción del sistema financiero⁠.

En definitiva, estamos ante un nuevo paso en la reconstrucción del crédito hipotecario argentino. No resolverá por sí solo el problema de acceso a la vivienda, pero puede ampliar el universo de compradores, aumentar las operaciones y proporcionar una señal necesaria para la construcción.

La verdadera transformación llegará cuando el crédito deje de depender de programas extraordinarios y pase a formar parte del funcionamiento habitual del mercado de capitales. Cuando ahorrar, prestar, construir y comprar una vivienda sean decisiones normales de largo plazo.

Ese es el desafío de fondo: no solamente otorgar más hipotecas, sino reconstruir la confianza necesaria para que el crédito vuelva a ser una institución permanente de la economía argentina.