Mientras el crédito hipotecario bancario todavía financia una porción reducida de las operaciones inmobiliarias, comienza a ganar espacio una alternativa: conectar directamente a quienes tienen capital disponible con quienes necesitan financiamiento, utilizando al inmueble como garantía.

Por Diego Álvarez | Mercado Inmobiliario

Argentina tiene una relación particular con el crédito hipotecario. Durante décadas, comprar una propiedad financiada fue una práctica habitual en gran parte del mundo desarrollado, mientras que en nuestro país se convirtió casi en una excepción.

Eso comenzó a cambiar.

La estabilización económica, la recuperación del mercado inmobiliario y el regreso de las hipotecas bancarias volvieron a instalar una palabra que durante muchos años prácticamente había desaparecido del vocabulario inmobiliario argentino: financiamiento.

Pero existe otro fenómeno que empieza a ganar protagonismo y que podría convertirse en uno de los grandes mercados de los próximos años: las hipotecas entre privados o P2P —peer to peer—.

Un mercado inmobiliario que se mueve más rápido que el crédito

Los números permiten dimensionar la oportunidad.

Según el Monitor de Crédito Hipotecario de Tejido Urbano de agosto de 2026, durante el primer semestre se realizaron 55.035 escrituras en la Provincia de Buenos Aires y 29.477 en la Ciudad de Buenos Aires.

Sin embargo, solamente 6.913 operaciones bonaerenses y 4.152 porteñas fueron realizadas con hipoteca.

En junio, concretamente, las operaciones hipotecarias representaron el 11,5% de las escrituras de la Provincia de Buenos Aires y el 12,8% de las de CABA. (Tejido Urbano)

Dicho de una manera mucho más sencilla:

aproximadamente una de cada ocho operaciones inmobiliarias en los dos principales mercados del país cuenta actualmente con financiamiento hipotecario.

Esto no significa, naturalmente, que las otras siete necesiten crédito. Muchas son compraventas realizadas íntegramente con capital propio.

Pero demuestra algo mucho más importante: la penetración del financiamiento dentro del mercado inmobiliario argentino continúa siendo extraordinariamente baja.

Y ahí aparece la oportunidad.

El crédito volvió, pero todavía no alcanza

Después de la extraordinaria recuperación que experimentaron las hipotecas durante 2025, el escenario cambió durante 2026.

En el primer semestre se contabilizaron 11.607 altas hipotecarias, contra 20.035 durante el mismo período del año anterior: una caída del 42,1%.

Los datos preliminares muestran aproximadamente 1.805 altas en junio y 1.722 en julio. El mercado parece haberse estabilizado alrededor de las 1.700/1.800 nuevas altas hipotecarias mensuales. (Tejido Urbano)

Sin embargo, hay un dato que merece atención.

Aunque disminuyó la cantidad de créditos, durante el primer semestre se desembolsaron aproximadamente USD 905 millones, prácticamente el mismo volumen movilizado durante todo 2024. En junio solamente fueron unos USD 145 millones. (Tejido Urbano)

Hay crédito.

Hay demanda.

Hay inmuebles.

Hay compradores.

Lo que todavía falta es profundidad financiera.

Dos personas que necesitan encontrarse

Acá aparece el concepto de hipoteca P2P.

En un extremo tenemos una persona o una empresa que dispone de dólares y busca obtener una renta.

En el otro tenemos un propietario, comprador, desarrollador o empresario que necesita capital y posee un inmueble que puede ofrecer como garantía.

Uno tiene capital sin rendimiento suficiente.

El otro tiene patrimonio inmobiliario pero necesita liquidez.

La hipoteca permite conectar ambas necesidades.

En lugar de que necesariamente exista un banco tomando depósitos y posteriormente prestándolos, se estructura una relación directa entre inversor y tomador, instrumentada jurídicamente mediante un mutuo y respaldada por una garantía hipotecaria.

El inmueble se transforma en el puente entre el ahorro y el crédito.

¿Por qué alguien tomaría una hipoteca privada?

Porque no todas las necesidades financieras encajan dentro de los productos estandarizados de un banco.

Un empresario puede necesitar capital de trabajo.

Un desarrollador puede necesitar terminar una obra.

Un propietario puede necesitar liquidez sin querer vender un inmueble.

Un comprador puede necesitar financiar solamente una parte del precio.

Una familia puede tener patrimonio suficiente pero no cumplir con los parámetros tradicionales de demostración de ingresos.

Un inversor puede necesitar un crédito puente durante 12, 24 o 36 meses.

El sistema bancario analiza principalmente la capacidad de repago del tomador.

En una operación P2P correctamente estructurada se analiza esa capacidad, pero adquiere además enorme importancia la calidad y el valor de la garantía.

Eso permite atender segmentos que muchas veces quedan afuera del crédito tradicional.

¿Y por qué alguien prestaría sus dólares?

Por la otra cara de la misma moneda.

Argentina tiene históricamente una enorme cantidad de ahorro privado dolarizado que permanece fuera del circuito productivo.

Para ese ahorrista, prestar contra una garantía hipotecaria puede convertirse en una alternativa de inversión.

El inversor deja de observar solamente quién solicita el dinero y comienza a preguntarse:

¿Cuánto vale el inmueble?

¿Cuánto estoy prestando respecto de ese valor?

¿Qué prioridad tiene mi hipoteca?

¿Qué renta obtengo por asumir ese riesgo?

Aquí aparece uno de los conceptos fundamentales de este mercado: el Loan to Value (LTV).

Si un inmueble vale USD 200.000 y el préstamo es de USD 80.000, el crédito representa solamente el 40% del valor de la garantía.

Ese margen patrimonial constituye una de las principales herramientas de protección del inversor, aunque naturalmente no elimina riesgos jurídicos, de valuación, mora, ejecución, costos ni plazos de recupero.

El P2P no viene a competir contra los bancos

Este punto es central.

Pensar las hipotecas privadas como una competencia contra el sistema bancario probablemente sea un error.

Son mercados complementarios.

El banco tiene ventajas extraordinarias para financiar vivienda a 10, 20 o 30 años y hacerlo a tasas que difícilmente pueda replicar un inversor privado.

El P2P, en cambio, puede ser extraordinariamente eficiente para operaciones de menor plazo, situaciones particulares, créditos puente, capital empresario o personas que poseen activos pero no cumplen exactamente con los parámetros bancarios.

El banco puede dominar el crédito hipotecario masivo.

El P2P puede ocupar los espacios que el banco no atiende.

Y esos espacios en Argentina son enormes.

El Gobierno vuelve a apostar por las hipotecas

La señal más reciente confirma que el financiamiento de la vivienda vuelve a ocupar un lugar central.

El 26 de agosto, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un programa por $2 billones destinado a fondear créditos hipotecarios para adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.

Los fondos se canalizarán mediante depósitos a plazo fijo UVA en entidades financieras y las licitaciones podrán alcanzar hasta $200.000 millones cada una. (Argentina)

Lejos de representar una amenaza para el mercado privado, esto puede favorecerlo.

Porque cuanto más habitual vuelva a ser comprar, vender e invertir utilizando financiamiento, más natural vuelve a ser la hipoteca como instrumento económico.

Argentina necesita reconstruir una verdadera cultura del crédito inmobiliario.

Del inmueble inmovilizado al inmueble como activo financiero

Quizás ésta sea la transformación más interesante.

Durante décadas pensamos el inmueble casi exclusivamente desde dos perspectivas:

comprarlo para usarlo o comprarlo para alquilarlo.

Pero un inmueble también puede ser una extraordinaria herramienta financiera.

Una propiedad de USD 300.000 no necesariamente debe venderse para obtener USD 100.000 de liquidez.

Puede utilizarse como garantía.

Eso permite transformar patrimonio inmobiliario inmovilizado en capital productivo, sin necesidad de desprenderse definitivamente del activo.

Para empresarios, desarrolladores e inversores, esta posibilidad puede resultar especialmente relevante.

Todavía no sabemos cuánto mide el P2P hipotecario argentino

Y aquí corresponde hacer una aclaración importante.

Actualmente no existe una estadística pública nacional consolidada que permita determinar con precisión cuántos mutuos hipotecarios privados P2P se realizan mensualmente en Argentina.

Por eso sería incorrecto asignarle hoy una participación específica sobre el mercado hipotecario total.

Lo que sí podemos medir es el espacio económico dentro del cual este sistema puede desarrollarse.

Tenemos un mercado inmobiliario activo, una penetración hipotecaria todavía cercana al 12% de las compraventas en CABA y Provincia de Buenos Aires, inversores buscando rendimiento y propietarios que necesitan capital.

La infraestructura económica para que aparezca ese mercado ya existe.

Lo que falta es escala.

De un mercado informal a una nueva industria financiera

El verdadero salto probablemente ocurra cuando dejemos de pensar estos préstamos como operaciones aisladas entre conocidos.

Para crecer, el mercado necesitará profesionalización.

Tasaciones independientes.

Estudios de títulos.

Análisis crediticio.

Límites prudentes de LTV.

Hipotecas de primer grado cuando corresponda.

Seguros.

Administración profesional de cobranzas.

Diversificación del capital invertido.

Procesos jurídicos estandarizados.

Información transparente para inversores y tomadores.

Y eventualmente vehículos que permitan reunir capital de múltiples inversores y distribuirlo entre numerosas garantías.

Cuando eso ocurra, estaremos dejando de hablar simplemente de “préstamos entre privados”.

Estaremos hablando de un verdadero mercado de capitales inmobiliario P2P.

Una oportunidad mucho mayor que vender propiedades

Para quienes trabajamos en el sector inmobiliario, esto también implica cambiar nuestra mirada.

Durante décadas nuestra industria estuvo concentrada fundamentalmente en conectar a quien quería vender con quien quería comprar.

El próximo paso puede ser conectar también:

a quien tiene capital con quien necesita capital.

Porque detrás de cada inmueble no existe solamente una potencial compraventa.

Existe también un activo susceptible de financiarse.

Y en una economía que busca recuperar el crédito después de décadas de escasa intermediación financiera, esa posibilidad puede convertirse en una industria gigantesca.

Las aproximadamente 1.700/1.800 altas hipotecarias mensuales actuales muestran que el sistema comenzó a reconstruirse. La incidencia cercana al 12% sobre las compraventas demuestra, al mismo tiempo, todo lo que falta recorrer. (Tejido Urbano)

Por eso, quizás la pregunta no sea si las hipotecas P2P van a crecer en Argentina.

La verdadera pregunta es:

¿qué tamaño pueden alcanzar cuando una parte del enorme ahorro privado argentino descubra que puede transformarse en crédito respaldado por inmuebles?

Ahí puede estar uno de los próximos grandes mercados del real estate argentino.